Gayrimenkul Hukuku

Eşya, Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul (taşınmaz mal) Hukuku, eşya hukuku uyuşmazlıklarında hatırı sayılır bir yüzdeye sahiptir. Gayrimenkul satınalma, uzun vadeli kiralama veya ortaklık işlemleri esnasında hukuki danışmanlık hizmeti almadan hareket etmek, ilerleyen dönemlerde geri dönüşü – telafisi olmayan kar veya hak yoksunluğu ve benzeri zararlara yol açabilmektedir. Özellikle yabancı şirket veya bireysel yatırımcıların mülk edinmeleri noktasında, mevzuat bakımından oldukça spesifik durumlar mevcuttur.

Gayrimenkul Hukuku alanında alınması gereken danışmanlık ya da müvekkillik hizmetleri aşağıda yer almaktadır:

Vasiyetname, ölüme bağlı bakım sözleşmesi gibi ölüme bağlı tasarrufların hazırlanması,
İmar hukuku,
Gayrimenkul yatırım ve gayrimenkul geliştirme,
Kentsel dönüşüm projelerinde hukuki danışmanlık vermek,
Gayrimenkul durum tespiti,
Gayrimenkul finansmanı,
Gayrimenkul devir işlemlerinin yürütülmesi,
İpotek, irtifak, intifa hakları ve sair gayrimenkul üzerindeki hakları sınırlandıran anlaşmaların yapılması,
Gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,
Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve kamulaştırma bedeline itiraz davaları,
Gayrimenkul ihtilafına ilişkin davalarda müvekkillerin özel kişiler ve kamu kurumlarına karşı temsil edilmesi,
Tapu iptal veya tescil davaları,
İzale-i Şuyu davaları,
Ecrimisil ve istihkak davaları.
Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 1. Maddesi’ne göre kat mülkiyeti tanımı şöyledir: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından” kurulmuş bağımsız mülkiyet haklarıdır.”

Buna göre, kat mülkiyeti bir yapının belli bir bölümü üzerinde kurulmuş, bağımsız ve özel bir mülkiyet hakkıdır. Bu hakkın konusu bir yapının belli bir bölümüdür. Bu bölümün yapının öteki bölümlerinden ayrılabilir bir hacim ve alan olması şarttır. Diğerleriyle karışmış bir bölüm kat mülkiyetine konu olamaz. Kat mülkiyetine konu olan ve hacim, binanın öteki bölümlerinden kapı, cam, duvar gibi maddi engellere, fiilen ve fizik özellikleriyle ayrılmış olmalıdır. Kanunda bulunan “daire, depo …vs.” ibaresi, bu ayrılığı belirtmek üzere kullanılmıştır. Ayrıca bu bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli olması gerekir. Bu maddi anlamda ayrılıktan farklıdır. Burada maddi anlamdaki ayrılığa veya bağımsızlığa ilave olarak, belli bir bölümün “tahsis amacına yeterli ve elverişli olması” söz konusudur.

Kat Mülkiyetinin içeriği ve başlıca özellikleri ise;

Kat mülkiyeti hak sahibine malik hak ve yetkilerini sağlayan bir ayni haktır. Malik hak ve yetkileri bir yapının “bağımsız bölüm” denilen yeri üzerindedir. Bu mülkiyet hakkı, genel olarak mülkiyet hakkına özgü sınırlamalardan başka, kat mülkiyeti kanunda gösterilen sınırlamalara da bağlıdır. Bu yönüyle kat maliki olarak tanımlanan kişinin hakkı özel bir mülkiyet hakkı şeklindedir.

Bu hakkın kaynağı, kat malikinin bütün taşınmaz üzerinde sahip olduğu ortak mülkiyet payıdır. Kanuna göre bu payın adı “arsa payı”dır.

Kat malikinin asıl bağımsız hakkı, bağımsız bölüm üzerindedir. Ancak kat mülkiyetinin içeriği bundan ibaret değildir. Bunun yanında kat malikinin, bağımsız bölüm dışında kalan bölümlere ilişkin yetkileri de vardır. Buna göre kat maliki, bağımsız bölüm dışında kalmakla birlikte, aynı taşınmazda bulunan ve bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan yerlerde de, tıpkı bağımsız bölümdeki gibi malik hak ve yetkilerine sahiptir. Bunlara eklenti denilip, bağımsız bölümün bütünleyici parçaları sayılmaktadır. Ayrıca eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine de kaydedilir.

Kat maliki bağımsız bölüm ile eklentileri dışında kalan kısımlar üzerinde de, ortak malik olarak bazı hak ve yetkilere sahiptir. Kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanma ve buraları kullanma yetkileri bulunmaktadır.

Kat mülkiyetinin kurulması bakımından tek parsel üzerinde yapılmış ve yapılacak münferit yapılar üzerinde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için kat mülkiyetinin tesis edileceği yer bakımından bazı şartlar bulunmaktadır. Kat mülkiyetine konu olacak yapının kargir olması gerekmektedir. Bu yapının ayrı ve bağımsız kullanılmaya elverişli bölümler bulunması gerekmektedir. Bir yapı üzerinde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bütün bağımsız bölümleri ve yapının tamamının kapsamak üzere istemde bulunmak gerekmektedir. Ancak bir veya birkaç bölümde kat mülkiyeti ana gayrimenkulde kat mülkiyetine tabi değil ise ya da lehine kat irtifakı kurulmamışsa arsa payı bırakılması söz konusu olamaz.

Bağımsız bölümlerin tamamı içinde ayrı bir kat mülkiyeti meydana getirilmesi gerekmektedir. Birden fazla bölümün aynı kat mülkiyetine tabi olması mümkün değildir. Kat mülkiyetinin tesis edilebilmesi için de yapının tamamlanmış olması ve yetkili merciden yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması kanun gereği şart olmaktadır. İleride tamamlanacak bir yapı için ise, öncelikle kat irtifakı kurulup, sonrasında kat mülkiyetine sahip olunabilecektir.

Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli işlemlerin adresi, ilgili tapu dairesidir. Ancak paylı halin giderilmesi davası içinde de, kat mülkiyetinin kurulması talebi mahkemede de ileri sürülebilecektir.

Kat irtifakı ise, ileride meydana gelecek bağımsız bölümler üzerinde tesis edilecek kat mülkiyeti bakımından ayni bir hak sağlamaktadır. Kat irtifakı kurulduktan sonra yapı tamamlanınca bu hak kat mülkiyetine dönüştürülecektir. Yapı tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmışsa irtifak hakkı sahiplerinden birinin başvurması üzerine tapu müdürü irtifak hakkını kat mülkiyetine çevirecektir.